澳币宽松潮来袭，房地产“冰火两重天”：豪宅疯涨，流拍激增！

　　基本面总结：

　　上周澳洲储备银行的降息举措，在房地产拍卖市场引发区域分化态势。尽管借贷成本降低让买家购买力有所增强，但全球经济形势的不确定性，使得不同城市对此次降息的市场反馈大相径庭。

　　据《澳洲金融评论报》消息，在悉尼，随着降息及未来进一步宽松货币政策预期的出现，买家出价积极性明显提高。数据显示，悉尼初步拍卖清盘率从65.3%攀升至72.2%，Cotality周日公布的数据也证实了这一变化趋势。例如，悉尼下北岸Mosman区Prince Albert Road 4/55A的一套三居室顶层公寓，虽在周六拍卖时未能成交，但最终以530万澳元完成私下交易。

　　从全澳范围来看，初步清盘率由上周的68.8%提升至71.3%，悉尼、阿德莱德和堪培拉的拍卖市场均有回暖迹象。不过市场分化特征显著，墨尔本清盘率出现微降，从73.8%降至73.7%，当周共举办1263场拍卖。

　　高端市场的表现同样参差不齐。墨尔本Toorak区Linlithgow Road 17号一套指导价约1000万澳元的四居室独立屋，在私人拍卖中以超1260万澳元成交。中介Michael Gibson表示，三个买家的竞争将价格推高，1000万至1500万澳元价位段的市场比以往更为强劲。然而在墨尔本其他区域，全球经济的不确定性削弱了降息带来的积极影响。购房代理David Morrell认为，降息只能暂时缓解经济压力，无法改变企业面临的经营困境，目前市场整体消费意愿依旧低迷，像电工、建筑师等相关从业者都处于供大于求的状态。比如墨尔本内东区Malvern一套指导价750万至780万澳元的910平方米四居室独立屋，就在本周拍卖中流拍。不过中介Ada Taylor也指出，市场已出现积极信号。经济学家Louis Christopher分析，尽管墨尔本拍卖数量环比增加20%，但清盘率表现良好，预示市场信心正在恢复，未来几周住房市场信心有望进一步提升，在连续降息的推动下，全年房价上涨6% - 10%的预期或将达成，尤其首都城市的增长更值得期待。

　　Cotality研究总监Tim Lawless发现，本周拍卖场次从1784场大幅增加至2512场，反映出卖家对降息后的市场普遍持乐观态度。他还表示，本月降息带来的积极影响可能更为深远持久，尽管市场仍存在诸多不确定性。Forbes的Gibson也提到，即便市场充满不确定性，豪宅市场依然保持信心，当前商业领域表现不一，股市有所上涨，市场资金流动性较为充裕。

　　此外，根据Cotality数据，布里斯班初步清盘率从59.6%下降至58.5%，而阿德莱德和堪培拉则呈现上升趋势，分别从64.1%升至74.6%，从56.5%升至61.1%。

　　5月27日周二澳大利亚经济基本面暂无重要数据及财经事件发布，需关注晚间美国4月耐用品订单月率的数据发布。

　　澳大利亚央行降息效应在房地产市场呈现区域分化：悉尼初步拍卖清盘率升至72.2%（前值65.3%），阿德莱德、堪培拉同步回暖，但墨尔本微降至73.7%，布里斯班跌至58.5%。高端市场表现强劲，墨尔本Toorak一豪宅以超指导价26%成交（1260万澳元），而Malvern等区域现流拍案例。经济学家预测，连续降息或推动全年首府城市房价涨6%-10%，但全球经济不确定性仍抑制消费信心，部分中介指出企业端需求疲软。

　　电价上调冲击家庭与企业：澳能源监管局（AER）宣布，2025年7月起新州家庭电价将涨8.3%-9.7%，小型企业涨8.5%；南澳家庭涨2.3%-3.2%，昆州东南部涨0.5%-3.7%。此次调价源于电网维护成本上升及可再生能源转型压力，新州涨幅居首恐加剧通胀压力。

　　政策效应与市场展望：降息短期内激活豪宅及首府城市交易，但区域分化凸显经济韧性差异。电价攀升叠加房贷成本下行，家庭可支配收入或进一步承压。分析师警告，若全球贸易紧张持续，楼市复苏动能可能受限，政策需平衡刺激与结构性改革。

　　政治资讯

　　澳大利亚总理阿尔巴尼斯近日以罕见强硬措辞批评以色列限制加沙人道援助的行为，称其“理由完全站不住脚”，并谴责民主国家阻挠物资供应“令人发指”。尽管英、法、加等国威胁对以实施制裁，澳政府未加入联合声明，但支持国际社会施压以方全面开放援助通道。联合国警告加沙濒临饥荒，14，000名严重营养不良儿童面临死亡风险。

　　前内阁部长Ed Husic（首位穆斯林阁员）公开指责政府应对不力，称澳应加入盟友制裁行列。他透露自己因加沙问题直言遭内阁除名。以色列外交部回应称“外部压力不会动摇国家安全立场”。阿尔巴尼斯重申反对哈马斯参与加沙未来治理，并要求立即释放所有人质。此番表态凸显澳政府在中东问题上的平衡策略：既批评以色列人道政策，又避免直接制裁以维系双边关系，同时强调反恐立场。

　　金融资讯

　　5月26日，标普/澳交所200指数（XJO）微涨0.1点至8，361点，盘中振幅0.29%，受特朗普推迟对欧加征50%关税提振，市场避险情绪缓和。科技（+1.4%）及非必需消费品板块领涨，公用事业（-0.8%）及必需零售拖累大盘。小盘股（ASX100-300）逆势上涨0.2%，跑赢大盘股（ASX20跌0.3%）。  

　　铀矿股延续涨势，受特朗普加速核电站建设行政令刺激，板块涨幅居前。个股方面，物流软件巨头WiseTech宣布32亿美元收购美国同行，股价飙升4.7%；农业巨头Elders因干旱影响下半年利润预期，尽管半年利润激增190%，股价仍跌6.7%。矿业板块分化，力拓（-1.5%）回调，而必和必拓小幅收涨。四大银行表现低迷，仅CBA勉强持平。  

　　澳元受益于美元波动反弹至65美分上方，市场关注美联储政策动向及本土通胀数据。短期焦点转向大宗商品价格波动及企业财报指引，铀能、科技并购或成资金追逐热点。

　　地缘战事

　　1． 俄乌冲突升级：最大规模空袭与制裁博弈：5月26日，俄罗斯连续三晚对乌克兰发动战争以来最大规模空袭，共发射367架无人机和9枚巡航导弹，袭击范围覆盖基辅、哈尔科夫、敖德萨等地，造成至少12人死亡（含3名儿童）及多处民用设施损毁。乌克兰总统泽连斯基呼吁国际社会对俄施加更大压力，而美国总统特朗普虽谴责普京“彻底疯了”并考虑新制裁，但同步批评泽连斯基“言论制造麻烦”，并强调“这是泽连斯基、普京和拜登的战争”。克里姆林宫回应称特朗普的言论“情绪过激”，并强调空袭是对乌军袭击俄平民目标的“回应”。与此同时，美方被曝拟对俄天然气工业股份公司（Gazprom）等实施新制裁，但最终决定权取决于特朗普。 

　　2． 加沙停火僵局与人道危机加剧：以色列空袭加沙城一所学校改建的避难所，导致至少36名巴勒斯坦人死亡（含多名儿童），死亡总人数逼近54，000人。哈马斯宣称接受美国特使提出的“释放10名人质换取70天停火”提案，但以色列否认该方案与美方一致，总理内塔尼亚胡重申“仅接受临时停火”，并誓言消灭哈马斯才能结束战争。约旦副首相萨法迪谴责以色列以“饥饿战”制造人道灾难，构成“战争罪行”，呼吁国际社会推动“两国方案”。 

　　3． 伊朗核谈判陷僵局：浓缩铀问题无妥协：美伊第五轮核谈判结束，双方立场对立：伊朗外长阿拉格奇称谈判“过于复杂”，明确拒绝暂停铀浓缩活动，总统佩泽什基安强硬表态“即使无协议也能生存”。特朗普则宣称取得“实质性进展”，但威胁若不达成协议将实施“前所未见的轰炸”。美方坚持要求伊朗完全放弃浓缩铀能力，而伊方视此为“不可分割的权利”，临时协议可能性被德黑兰排除。阿曼斡旋的第六轮谈判时间尚未确定，僵局持续。 

　　技术谋攻

　　1．技术总结：

　　《悉尼晨锋报》披露，尽管澳洲政府积极推动房屋供应增量计划，但汇丰银行预测显示，受多重因素驱动，未来两年全澳房价仍将持续上扬，其中悉尼和墨尔本房价涨幅或高达12%。

　　汇丰银行分析指出，旺盛的购房需求、新房供给短缺，叠加澳大利亚储备银行（澳联储）降息等因素，将持续吸引更多民众涌入房地产市场。到2026年底，悉尼与墨尔本房价预计实现12%的涨幅。与此同时，澳洲所有首府城市房价上涨幅度都将超过通胀和工资增长速度。

　　当前，澳洲官方现金利率已下调至3.85%，创下近两年来的最低水平。自2022年澳联储开启加息周期以来，借款人累计已支付近3000亿澳元的抵押贷款利息。虽然降息举措受到借款人的普遍欢迎，但也引发市场对房价进一步攀升的担忧。澳联储行长Michele Bullock坦言，在房价可负担性问题上，澳联储束手无策，强调该问题由来已久，并非央行能够轻易解决。

　　汇丰银行进一步细化预测数据，预计今年悉尼和墨尔本房价将上涨1%至4%，较此前预测的-5%至1%有显著上调；2026年，悉尼房价涨幅预计达到4%至8%（此前预测为1%至7%），墨尔本则为3%至7%。值得注意的是，布里斯班和珀斯被视为今明两年房价涨幅最为突出的城市。其中，布里斯班房价今年预计上涨1%至7%，2026年涨幅扩大至6%至10%；珀斯房价在今明两年预计均保持6%至9%的涨幅。

　　汇丰银行澳新地区首席经济学家Paul Bloxham指出，三大关键因素将支撑房价上涨：一是预期中的降息政策，二是工党竞选承诺的落地，三是州和地方政府规划法规的影响。他特别提到，联邦政府将首次购房者首付比例降至5%的政策，会对房价形成上行压力。Bloxham强调，多年来诸如首次购房者补助等政策，实际上加剧了住房需求与房价上涨，进一步恶化了房价可负担性问题，当前亟待聚焦住房供应端的改善。

　　尽管联邦政府设定了到2029年中期建造120万套住房的目标，但澳洲住房供应和负担能力委员会最新数据显示，按照当前建设速度，最终建成数量将比目标少26.2万套。Bloxham还指出，除联邦政策因素外，州政府的分区规定、地方政府的规划限制等结构性问题，也成为阻碍房屋建设、制约住房供应增长的重要因素。

　　根据澳大利亚统计局（ABS）发布的2023年CPI权重调整（最新公开数据），住房类别在CPI中的权重约为 24.8%，是所有分项中占比最大的类别。这一比重反映了住房支出在澳大利亚家庭消费中的核心地位。因此如果澳洲房价进一步上涨，可能阻碍澳联储将通胀维持在目标区间的努力，这可能限制澳联储货币政策的进一步宽松。

　　周一澳元突破0.6510阻力至年内新高0.6535水平，但多头未能巩固优势扩大涨幅，进一步推升至更高水平，而是展开回落调整态势，再度回落至0.6510下方区域调整，未能收市在该区域上方，显示多头力量的信心不足。

　　技术结构显示，澳元此前维持数周区间震荡模式，位于0.6510-0.6350之间。本周一澳元虽小时级别突破该震荡区间，但未能站稳区间上方，再度回落至0.6510下方调整。澳元此番表现虽受美元指数反弹影响所致，但其多头走势缺乏足够的韧性。日K形成长“上影线”，显示澳元继续面临回落调整的风险增加。短期内，0.6460区域或带来一定的短线支撑，然而一旦澳元继续回落至该区域下方，汇价将进一步下跌调整，或再度测试重要支撑位于0.6350区域。在未跌破该支撑区域前，澳元或趋于0.6550-0.6350区间震荡调整直至该区间的再度突破。

　　2．技术指标总结：

　　3．交易策略解析：

　　澳元今日关注区间：

　　0.6550-0.6460

　　对于澳元的短期走势而言，虽然周一汇价先升后跌，小时级别仍偏向于下行调整，但如果汇价在0.6460区域企稳反弹，将有机会再次上行挑战0.6550阻力区域，进一步突破则有望看至0.6620区域。反之，若澳元再度回落至0.6460区域下方，其下行压力将进一步增加，或测试0.6400区域甚至是0.6350重要支撑。澳元短线走势参考路径：

　　上升：0.6535/0.6550-0.6620

　　下降：0.6460-0.6400- 0.6350

　　（转自：领盛Optivest）